A pressa em fechar um negócio imobiliário frequentemente cega compradores para um dos riscos mais críticos do setor: o imóvel cujo inventário ainda não foi concluído ou devidamente registrado. A ideia de que um contrato de gaveta, assinado por todos os herdeiros, supre a ausência da regularização formal é uma ilusão que ignora o funcionamento prático do direito sucessório.
Muitos acreditam que, se todos os herdeiros estão de acordo, o processo de transferência está garantido. Contudo, a concordância verbal ou mesmo um documento particular não tem o poder de transferir a propriedade perante o Registro de Imóveis. Enquanto o inventário não for finalizado e o formal de partilha não for expedido, o bem juridicamente pertence ao espólio, não aos herdeiros individualmente. Assinar um documento sem que o imóvel esteja liberado é apostar na inexistência de novos conflitos entre os sucessores.
Um inventário serve, primordialmente, para apurar o passivo do falecido. Antes de qualquer partilha, as dívidas deixadas precisam ser quitadas. O risco aqui é real: se o patrimônio não for suficiente para cobrir pendências fiscais, trabalhistas ou cíveis, o imóvel pode ser bloqueado ou levado a leilão judicial. Ao negociar um bem em inventário, você assume, indiretamente, a incerteza sobre a própria viabilidade da venda, pois o imóvel pode sofrer constrições que você não tem como prever no momento da negociação.
A demora na regularização documental não é apenas um entrave burocrático, mas um fator de instabilidade financeira. Durante o inventário, podem surgir cobranças de impostos atrasados (como o ITCMD, que varia conforme o estado e o valor do espólio) ou multas por atraso na abertura do processo. Se essas pendências não forem pagas pelos herdeiros, o imóvel permanece gravado. O comprador que antecipa valores muitas vezes acaba arcando com custos que deveriam ser dos vendedores apenas para tentar destravar a situação.
A transferência efetiva da propriedade exige a escritura pública, que só é possível após o registro da partilha. Sem isso, você não é o dono legal. O comprador que aceita a posse sem o devido registro vive sob a constante ameaça de que, caso um dos herdeiros desista, falhe na colaboração ou sofra um revés financeiro, a transação fique travada por anos em uma disputa judicial. O contrato de gaveta não oferece a proteção necessária para garantir que a escritura será lavrada no futuro.
Nem todo inventário é pacífico. Quando há desentendimentos entre herdeiros, o processo pode se arrastar por décadas. Se um dos herdeiros menores de idade ou incapazes estiver envolvido, a intervenção do Ministério Público é obrigatória, o que adiciona camadas de complexidade e tempo. Negociar nessas condições é ignorar que, no mercado imobiliário, a falta de clareza documental é o caminho mais curto para a perda de patrimônio e a paralisação do uso do bem.
Antes de entregar qualquer sinal ou assinar promessas de compra, solicite a certidão de matrícula atualizada e o andamento do processo de inventário. Verifique se já houve a partilha e se o formal de partilha foi registrado. Caso o inventário esteja em curso, questione o advogado responsável sobre a existência de dívidas do espólio. Se o inventário nem sequer foi iniciado, o risco de instabilidade na negociação é máximo. Consulte um advogado especialista em direito imobiliário para analisar a viabilidade real da transação.